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Nur-Hier-Gelände

Riesengroße Sozialwohnungen

Letzte Woche wurden rund ums ehemalige Nur-Hier-Gelände an der Niendorfer Straße Briefe mittels Postzustellungsurkunde überbracht. Das verheißt oft nichts Gutes. Und tatsächlich, die Superior Beteiligungen AG plant auf dem knapp einem Hektar großen Gelände etwa 15.000 qm Wohnfläche zu errichten.

Noch eine Woche bevor die Briefe im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Nachbarbeteiligung verschickt wurden, vermeldete das Niendorfer Wochenblatt: "Die Großbäckerei hält sich zur zukünftigen Nutzung bedeckt". Das Grundstück an der Niendorfer Straße sei verkauft und ihr daher unbekannt, was der neue Eigentümer dort vorhabe. Für den Fall, dass auch das am Ort verbliebene "Ladengeschäft von den Maßnahmen betroffen sein sollte, würde dieses in ein Provisorium umziehen und später am Standort wieder ein Ladengeschäft beziehen, heißt es etwas kryptisch weiter", so das Niendorfer Wochenblatt

Den Ratten überlassen

Eine Bäckerei, auch eine von der Größe der von Allwörden GmbH (denen gehört Nur Hier), ist kein Bauunternehmen. Vielleicht ist Großbäckern ohnehin anzuraten, von möglicherweise anrüchigen Immobiliengeschäften die Finger zu lassen. Denn sonst müsste man womöglich zukünftig kleinere Brötchen backen, weil man die Kunden unnötig verärgert hat.

Doch kann man glauben, dass die Verantwortlichen der Großbäckerei noch Mitte September, als das Niendorfer Wochenblatt nachfragte, nur wussten, dass der Backshop letztlich erhalten bleiben würde?

Nach dem Großfeuer 2014 jedenfalls war schnell klar, dass die Produktion verlagert würde, mit dem Rest war die Großbäckerei offensichtlich überfordert. Man ließ sich mit dem Abriss reichlich Zeit, der Schutt wurde einfach liegen gelassen, das Gelände den Ratten überlassen und schließlich verkaufte man.

Seit dem Frühjahr 2016 war den Anwohnern bekannt, dass ein Bauvorantrag von der Superior AG gestellt wurde und dass eine Abrissgenehmigung für das gesamte Gelände vorlag. Wann aber gebaut werden würde und vor allem, wann endlich wieder Ordnung auf dem Grundstück herrschen würde, darüber hat über einen Zeitraum von fast zwei Jahren - so lange ist der Großbrand bereits her - niemand den Anwohnern Auskunft erteilt.

Trotz dieser reichlich unprofessionellen Vorgehensweise wird die Geschäftsführung des Großbäckers sich dennoch darüber im klaren gewesen sein, was für ein Top-Baugrundstück man in Händen hielt. Es wird wohl kaum für 'n Appel und 'n Ei verkauft worden sein. Da war doch wohl die große Anzahl von Wohnungen, die hier gebaut werden können, ein nahe liegendes Verkaufsargument. Daher hätten die Verantwortlichen bei von Allwörden doch eigentlich wissen müssen, was auf dem Grundstück geplant war.

Workshopverfahren

Im aktuellen Wohnungsbauprogramm des Bezirks Eimsbüttel wird die Niendorfer Straße 25, das ehemalige Gelände der Nur-Hier-Bäckerei - als Potentialfläche für den Bau von mindestens 100 Wohnungen aufgelistet.

Bereits Anfang September letzten Jahres beschäftigte sich der Stadtplanungsausschuss mit dem Grundstück. In der Mitteilungsvorlage des Bezirksamts vom 27.08.2015 "Entwicklung einer Wohnbebauung an der Niendorfer Straße 25" werden die Mitglieder des Ausschusses über ein Workshopverfahren informiert, "ausgelobt durch die Superior Niendorfer Straße Immobilien GmbH & Co. KG". Gegenstand des Workshops sei die Überplanung eines rund 9.900 qm großen Areals an der Niendorfer Straße 25. "Die vollständig im Besitz der Auftraggeberin befindliche Fläche soll bis auf eine kleine Teilfläche im südöstlichen Bereich des Planareals überplant und einer Wohnnutzung zugeführt werden. Die Auftraggeberin sieht hier schwerpunktmäßig Wohnungsbau, 1/3 öffentlich gefördert, vor. Städtebauliche Struktur und die Anzahl der Wohneinheiten sind wesentliches Erkenntnisziel des Verfahrens. Die tatsächliche Anzahl der Wohneinheiten ist wesentliches Erkenntnisziel des Verfahrens."

Das wesentliche Erkenntnisziel

Das muss man sich einfach noch mal anhören: "Die tatsächliche Anzahl der Wohneinheiten ist wesentliches Erkenntnisziel des Verfahrens." Weiter heißt es: "Im Einvernehmen mit der Ausloberin ist vorgesehen, die Fraktionen in das Verfahren mit zwei stimmberechtigten und zwei stellvertretenden Preisrichtern einzubeziehen."

Wer entscheidet also, ob mindestens 100 oder wie aktuell geplant 128 Wohnungen gebaut werden? "Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, dass die SPD sowie die Grünen die stimmberechtigten Preisrichter stellen".

Na super. Das ist wirklich Demokratie pur. Die - hochkarätige - Jury besteht also aus einem roten und einem grünen Bezirksabgeordneten. Bei 100 Wohnungen, 1/3 davon öffentlich gefördert, wären das 33 Sozialwohnungen, bei 128 Wohnungen sogar 42 Sozialwohnungen. 33 oder 42 Sozialwohnungen, die Entscheidung wird den Abgeordneten nicht schwer gefallen sein.

Und man möchte sich gar nicht vorstellen, was möglicherweise noch alles so besprochen wurde in der Jury. Wäre die Superior AG etwa bereit, die 42 Wohnungen vorwiegend oder gar ausschließlich an Flüchtlinge zu vermieten, so wären sich die Ausloberin des Workshops und die Jury vermutlich noch schneller handelseinig geworden.

Über die Jurysitzung vom 26.11.2015 findet sich im Transparenzportal der Stadt Hamburg jedenfalls nichts.

Die wesentliche Erkenntnis der Jury ist aber wenigsten inzwischen bekannt gegeben, sie ist 42. Diese Erkenntnis erinnert ein wenig an den Roman "Per Anhalter durch die Galaxis" von Douglas Adams. Dort ist die 42 die per Computer errechnete Antwort auf die Frage "nach dem Leben, dem Universum und dem ganzen Rest".

Wie kommt man nun auf diese Zahl? Freilich nur unter weitgehender Befreiung von den geltenden Bauvorschriften. Für das 9.885 Quadratmeter große Grundstück an der Niendorfer Straße setzt der Baustufenplan Niendorf / Schnelsen / Lokstedt aus dem Jahr 1955, der noch immer das geltende Planrecht darstellt, nämlich eigentlich M2o (nicht 42) fest. So heißt es auch im Anschreiben zur Nachbarbeteiligung: Baustufenplan Niendorf / Schnelsen / Lokstedt mit den Festsetzungen: M2o Baugesetzbuch.

Dreifach befreit

Die Festsetzung M2o - im Baustufenplan als gelbe Fläche mit schwarzen Querstreifen deutlich markiert - bedeutet Mischgebiet mit zweistöckiger offener Bebauung. Von dieser Festsetzung allerdings beantragt die Superior Beteiligungen AG in der Bauvoranfrage in dreierlei Hinsicht befreit zu werden.

  • Die Anzahl der Vollgeschosse - zusätzlich ist noch ein Staffelgeschoß geplant - möchte der Antragsteller gleich um 2 Vollgeschosse überschreiten.
  • Von der offenen Bauweise - dabei handelt es sich um Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen - planen die Antragsteller ebenfalls abzuweichen. "2 Baukörper" sollen gar "mit einer Gebäudelänge von mehr als 50 m" errichtet werden.
  • Die zulässige bebaubare Fläche soll erheblich überschritten werden. Die Grundfläche der "Hauptbaukörper" soll 41 Prozent der Grundstücksgröße von 9.885 qm betragen. Die Tiefgarage gar 57,7 Prozent.

Gar nicht erwähnt im Bauantrag, ist die Befreiung von der Festsetzung "M". Das bedeutet ja Mischgebiet. Diesen Buchstaben stellt man einfach auf den Kopf und macht ein "W" daraus - W wie Wohngebiet.

Aus M2o (Mischgebiet mit zweistöckiger offener Bebauung) wird also kurzer Hand W4g - geschlossene 4-stöckige Wohnbebauung plus Staffelgeschoss. Solch dreiste Bauanträge sind mittlerweile fast üblich geworden. Die Bauherrn versuchen den Baustufenplan bis zum Gehtnichtmehr auszureizen und willfährige oder naive Beamte erteilen die Genehmigungen.

In diesem speziellen Fall hat man noch als Feigenblatt einen roten und einen grünen Bezirksabgeordneten in die Jury berufen. In anderen Fällen entscheidet schon mal der Druck von oben. Hamburg soll wachsen (warum eigentlich?) und Flüchtlinge müssen untergebracht werden. Da braucht die Stadt neue Wohnungen. Egal wie.

Es wird also auf Deiwel komm raus gebaut. Dafür wird der Baustufenplan neu interpretiert, ein ordentliches Bebauungsplanverfahren hingegen versäumt. Das läuft nach Gutsherrenart. Demokratie und Bürgerbeteiligung sieht anders aus.

Heterogenität der umgebenen Bebauung

Um solche Bauanträge genehmigt zu bekommen, schönen die Architekten die Planung. In der Baubeschreibung steht dann der übliche Schmus. In diesem Falle, dass "ein zusammenhängendes Quartier mit verschiedenen Innenhofzonen entsteht" und "allen Wohnungen ein freier Blick in die umgebenden Grünräume zuteil werde".

Komisch, dass in solchen Beschreibungen immer nur von Interesse ist, was Bewohner der geplanten Wohnanlage aus ihren Fenstern bzw. die Bewohner des Staffelgeschosses aus den Penthouse-Fenstern sehen. Was die Anwohner von gegenüber sehen - fünf riesige, bis zu 5-stöckige Gebäude - interessiert da weniger.

Immerhin, die straßenbegleitende Bebauung soll die "Heterogenität der umgebenen Bebauung" aufnehmen und zugleich "den Schall im Inneren des Quartiers" minimieren. So wird dann mehr oder weniger geschickt die Beschränkung des Grundstücks: "Immissionen im Osten durch den Verkehr auf der Niendorfer Straße" umgangen.

Straßenbegleitend ist übrigens laut Baubeschreibung geförderter Wohnungsbau geplant, im hinteren (schallminimierten) Teil des Quartiers befinden sich dann die teureren Wohnlagen - die Sozialwohnungen dienen also als Schallschutzmauer. Offensichtlich nach dem Motto: Die Bewohner der vorderen Gebäude arbeiten ja nicht und müssen daher am nächsten Morgen auch nicht ausgeschlafen sein.

Darauf, dass die Fläche teilweise im Siedlungsbeschränkungsbereich 2 liegt, wird allerdings in der Baubeschreibung gar nicht erst eingegangen. In diesem Bereich - Thema Fluglärm - dürften nämlich eigentlich gar keine neuen Quartiere entstehen: "Neue Wohn- und Mischgebiete sind unzulässig." So jedenfalls ein Informationschreiben der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt aus dem Jahre 2014. Interessant dabei, dass das Schreiben ausdrücklich vor dem Hintergrund des "zunehmenden Siedlungsdrucks in Hamburg, insbesondere im Wohnungsbau" verfasst wurde. Aber das gilt nun zwei Jahre später offensichtlich nicht mehr - der Siedlungsdrucks scheint zuzunehmen.

Trotz dieser Beschränkung entsteht hier ein völlig neues Quartier. Allerdings ein Quartier im Quartier, ein Fremdkörper. Denn es kann gar keine Frage sein, dass sich die fünfstöckigen Wohngebäude - trotz Heterogenität der Fassaden - kaum in das Quartier rund um die ehemalige Bäckerei einfügen lassen.

Die Mischung macht's!

Noch 2010 sagte der Geschäftsführer der Nur Hier GmbH Nico Rath dem Hamburger Abendblatt. Die Öfen seien so etwas wie das Herzstück der Backstube. Immerhin war es Unternehmensgründer Theodor Freiberg persönlich, der die Geräte Anfang der 30er-Jahre des vergangenen Jahrhunderts anschaffte, um ein besonders knuspriges Brot in der Hansestadt backen zu können. "Nur Hier" schrieb er als Werbung mit Kreide auf den Gehweg - die Geburtsstunde der gleichnamigen Hamburger Kette.

Seither hatte die Nur-Hier-Bäckerei ihren Firmensitz an der Niendorfer Straße und schräg gegenüber befindet sich Hamburgs älteste Wäscherei Vollmer. Man kann mit Fug und Recht behaupten, dass das Quartier rund um den Rütersbarg nicht nur aus dem Willinks- und dem Von-Eicken-Park besteht. Die richtige Mischung macht's! Und die war bislang in Ordnung, eben Parkanlagen, alte und neue Häuser, durchmischt mit Gewerbe und einer Großbäckerei.

Insofern war schon die Abrissgenehmigung für das komplette Gelände ein großer Fehler. Besser wäre es wohl gewesen, die Bäckerei mit dem historischen Holzöfen weitestgehend zu erhalten. Anderen Orts würde man diese alten Industrieanlagen mit den urigen hohen Schornsteinen einer alternativen Nutzung zuführen.

Man hätte auf dem Gelände einen kombinierten Gewerbe- / Wohnhof - eben ein Mischgebiet - entstehen lassen können. Einige der Gebäude hätten an Gewerbetreibende vermietet, andere in Lofts umgewandelt werden können. Und auf der freien Fläche hätten dazu passende Rotklinkergebäude mit kleinen und großen Wohnungen entstehen können. Für Studenten, Auszubildende, Senioren, Familien und Alleinstehende. Das wären dann vielleicht sogar auch 128 Wohnungen geworden, allerdings mit weniger Gesamtfläche.

Auffällig große Sozialwohnungen

Nach den Wünschen des Bauherrn - und der Jury - sollen auf dem Gelände fünf Gebäude entstehen. Die Geschossflächenzahl (GFZ, ohne das zusätzliche Staffelgeschoss) soll 1,29 betragen. Zum Vergleich: In der Hochhaussiedlung Steilshop beträgt die GFZ 1,12. In Steilshop werden 404 Einwohner auf einen Hektar untergebracht. Das wird in der Niendorfer Straße locker getoppt.

Die Größe der einzelnen Wohnungen wirft allerdings Fragen auf. Aus der Bauvoranfrage ergibt sich, dass die Wohnfläche ohne Staffelgeschosse 12.750 qm betragen soll. Die Staffelgeschosse sind in der Regel um ein Drittel kleiner als die Vollgeschosse. Die gesamte Wohnfläche des Quartiers wird daher etwa 15.000 qm betragen. Bei "nur" 128 Wohnungen beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße mithin etwa 120 qm.

Ein Drittel der Wohnungen sind Sozialwohnungen. Wie verteilt sich da die Wohnungsgröße? Eine übliche Sozialwohnung für einen 3-Personen-Haushalt ist etwa 75 qm groß. 42 Sozialwohnungen wären dann etwa 3150 qm groß. Dann müssten die übrigen 86 frei finanzierten Wohnungen durchschnittlich (sic!) 138 qm groß sein. Das kann eigentlich nicht sein.

Expressbauten

Es ist also davon auszugehen, dass die Sozialwohnungen auch sehr groß sind - extrem groß. Nach der üblichen Bedarfsermittlung von Wohnflächen kämen solche Wohnungen ausschließlich für 7-Personen-Haushalte - also etwa für Ehepaare mit mindestens fünf Kindern - in Frage. Wer soll denn dort bitte wohnen?

Da fragt man sich, ob es sich bei der Siedlung - zumindest was den straßenbegleitenden Teil betrifft - nicht eigentlich eher um sogenannte Expressbauten für Flüchtlinge handelt. Hier allerdings im neuen Quartier weitere Flüchtlinge anzusiedeln wäre allerdings ebenfalls diskussionsbedürftig. Zu bedenken wäre die bereits hohe Flüchtlingsdichte in der Umgebung.

Infrastruktur

Und da ist sie dann wieder, die in Lokstedt allgegenwärtige Problematik: Hamburg wächst. Außer den notwendigen Baugenehmigungen, die inhaltlich mittlerweile bizarre Formen annehmen, wird von der Verwaltung nichts geliefert. Es fehlen Straßen, Schulen, Kindergärten und Räume für Geschäfte und Gastronomie. In diesem Fall - siehe oben: Wohnungsgröße - sollten etliche Kindergärtenplätze geschaffen werden. Allein im öffentlich geförderten Bauabschnitt dürften etwa 210 Kinder einziehen.

Zwei Wochen Zeit

Die geplagten Anwohner haben nun gerade mal zwei Wochen Zeit, um sich zu dem Vorhaben zu äußern. "Meine Frau und ich waren gelinde gesagt sehr geschockt darüber, was für dieses Grundstück geplant ist", schreibt ein Anwohner. "Besonders stößt uns als unmittelbare Anwohner die Höhe der Bebauung übel auf. Es sollen dort 5-stöckige Gebäude errichtet werden, wobei die Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse um 2 Vollgeschosse überschritten werden sollen. Dies wird uns auf unseren Grundstücken erheblich viel Licht und Sonne nehmen."

Zudem wird häufig bei der Tiefe des Aushubs gespart: Die Tiefgarage schaut etwas aus dem Erdreich heraus. Dadurch werden die Häuser noch ein halbes Stockwerk höher.

Weitere Sorgen bereitet den Anwohner die enorm "große Tiefgarage unter den Gebäuden". Man befürchtet Beschädigungen an den umliegenden "Häusern durch die anfallenden Ramm- und Räumarbeiten."

Und auch die Grundwassersituation ist manchen Anwohnern in der etwas weiteren Umgebung nicht geheuer. 57,7 Prozent des Grundstücks werden ausgehoben und in eine Tiefgarage von deutlich mehr als 5.000 qm Fläche umgewandelt. Der Grundwasserspiegel dürfte steigen und dies verschlechtert die Situation der Bewohner im Hochwassergebiet der Alten Kollau - das liegt nämlich nur etwa 300 m entfernt.

Direkt in der Nachbarschaft, an der Straße Hinter der Lieth, wurde ebenfalls massiv ausgehoben. Wir haben Kellerräume in den Neubau gesehen, die bereits mit Feuchtigkeit zu kämpfen haben. Irgendwo muss das Wasser ja hin.

Informationsveranstaltung

Ist es nicht so, dass ein Stadtteil eigentlich von der Entwicklung neuer Quartiere profitieren sollte? Sollte nicht eigentlich, bevor man solch ein großes Bauvorhaben genehmigt, ein öffentliches Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden? Wo bleibt die Stadtplanung? Wo bleibt die Bürgerbeteiligung?

Durch den Abriss ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen. Damit nicht noch mehr Fehler gemacht werden, ist eine öffentliche, ergebnisoffene Diskussion über die weitere Entwicklung des Quartiers dringend geboten, keine Geheimniskrämerei. Denn die riesige Siedlung an der Niendorfer Straße würde Lokstedt mehr verändern, als mancher heute denkt - da kann man die Entscheidung nicht einfach zwei Bezirksabgeordneten überlassen!

Lesen Sie zu diesem Thema:

Lokstedt online vom 02.07.2014, Nur Hier: Großfeuer legt Lokstedt lahm

Lokstedt online vom 27.07.2014, Nur Hier: Produktionsverlagerung nach Großbrand

Lokstedt online vom 29.07.2014, Löschwasser: Fischsterben im Feddersenteich

Lokstedt online vom 16.09.2015, Brandruinen: Die kriegen es nicht gebacken

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© Lokstedt-online 01.10.2016