• /
  • /
  • /
  •         

Expresswohnungen

Totes Land in Spekulantenhand

Der Bezirk Nord plant in Eppendorf auf einer Gewerbefläche an der Osterfeldstraße ein ganzes Quartier sogenannter Expresswohnungen. Der gewählte Rechtsrahmen des Genehmigungsverfahrens begünstigt den Grundbesitzer und lässt zudem befürchten, dass Umweltschutzauflagen nicht ernst genommen werden.

"Unter Berücksichtigung vorgebrachter Bedenken und Anregungen während der öffentlichen Planauslegung" Brechen wir hier mal ab. "Bedenken berücksichtigen", das entspricht nicht mehr der Realität! Das Zitat stammt aus dem Jahre 1977, als die "Begründung zum Bebauungsplan Eppendorf 7" formuliert wurde. Seitdem hat sich in Hamburg einiges geändert.

Erleichterungen im Baugesetzbuch

Seit 2015 ist nämlich das Baurecht nebst Einspruchsrechten betroffener Bürger de facto außer Kraft gesetzt, zumindest wenn es gilt im Expressverfahren Wohnraum für Flüchtlinge zu schaffen - wie der Bezirk Nord es etwa an der Osterfeldstraße vorhat. Dazu heißt es auf den Hamburg-Seiten der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen: "Genehmigt werden die Flüchtlingsunterkünfte mit der Perspektive Wohnen auf Grundlage der planungsrechtlichen Erleichterungen im Baugesetzbuch für Flüchtlinge und Asylbegehrende."

Damit aber wird das Pferd von hinten aufgezäumt. Sofortiger Baubeginn per Polizeirecht, die Baugenehmigung und die Bebauungsplan-Änderung folgen später und haben kaum eine Möglichkeit sich nicht nach den vollendeten Tatsachen zu richten. Dazu die Behörde: "Zudem ist vorgesehen, zügig Planrecht für Wohnungsbau auf den Flächen zu schaffen, damit bereits deutlich vor Ablauf des für die Unterkunft vorgesehenen Zeitraums von 15 Jahren für einzelne Wohnungen oder Baublöcke auch reguläre Mietverträge abgeschlossen werden können."

Ort günstigen Wohnens

Die Linke hingegen möchte "das neue Quartier dauerhaft als Ort günstigen Wohnens in Eppendorf" etablieren und fordert in der Bezirksversammlung Nord (Drucksache 20-2479), dass die Bindungsfrist für die Expresswohnungen mindestens 30 Jahre betragen und dass der Investor sich vertraglich verpflichten möge, auch für die Zeit nach Ablauf dieser Frist eine Verlängerung der Belegungsbindung anzubieten.

Noch elf Punkte weitere Punkte umfasst der Antrag der Linken Fraktion, unter anderem werden die Ansiedelung von Halal-Lebensmittelläden, eines Gesundheitszentrums, einer eigenen Sporthalle, die Schaffung von Gemeinschaftsräumen, die Anstellung von Dolmetschern, die Erweiterung der umliegenden Grundschulen, ein Freizeit-, Bildungs- und Kulturzentrum und vieles mehr gefordert - in den umliegenden Gewerbegebäuden sollen Arbeits- und Ausbildungsplätze für Flüchtlinge geschaffen werden. Offensichtlich soll für die Erwachsenen im Quartier dasselbe gelten, wie für den Schulweg der zugewanderten Kinder: "Kurze Beine, kurze Wege"

Die Kernforderung nach einer mindestens 30-jährigen Bindungsfrist der Wohnungen aber, stösst schon daher ins Leere, da der Eigentümer überhaupt keine öffentlichen Fördermittel in Anspruch nimmt und er somit nach 15 Jahren über die Wohnungen frei verfügen kann.

Information der Öffentlichkeit

Die Realität sieht also gänzlich anders aus. Tatsächlich fordern potentielle Bauherren von Flüchtlingswohnungen bereits, dass ihnen die †bereinstimmung der späteren Bebauungsplan-Änderung mit ihrem Bauvorhaben fest zugesagt werde. So verlangt etwa "der Eigentümer des Grundstücks an der Osterfeldstraße, Hans-Werner Maas, eine Garantie dafür, dass das 35-Millionen-Euro-Projekt später nicht gefährdet wird. Gegenwärtig verhandeln Investoren und Stadt über 'Regelungen zur Risikoabsicherung'", so das Hamburger Abendblatt.

Doch wie soll das gehen? Auch bei der nachträglichen Änderung von Bebauungsplänen dürften die Anwohner Einspruchsrecht haben.

Auf die Einwände der Bürger wird allerdings meist nicht wirklich eingegangen. Einen Vorgeschmack davon kann man bereits am 25.01.2016 ab 18.00 Uhr auf der öffentlichen Präsentation des Projektes im Bezirksamt Nord bekommen. Schon der Name ist da vermutlich Programm: Es ist keine Informationsveranstaltung, wie sie das Baurecht es fordern würde, sondern eine Präsentation.

Ein Besitzer eines Nachbargrundstücks beklagt sich bereits über mangelnde Information: "Die Einigung hat nicht mit uns stattgefunden! Uns hat bis jetzt noch keiner gefragt, obwohl wir die direkten Nachbarn sind. Die Flüchtlingssituation ist nur vorgeschoben um einen nicht legitimierten Wohnungsbau in Mitten in einem Gewerbegebiet durchzuziehen. Durch den Wohnungsbau werden wir massiv in unserer beruflichen Ausübung eingeschränkt."

Zwei Nutzungsphasen - doppelter Profit

Keine Frage, dass solche Zusagen der "Risikoabsicherung" Spekulanten anlocken. Schließlich winken Millionengewinne durch die Umwandlung einer Gewerbefläche in Wohnungsbaufläche. Sieben solche Großquartiere für 28.000 Asylsuchende will die Stadt noch 2016 durchboxen, jeder Bezirk sollte dafür 8 Hektar für jeweils 800 Wohnungen beisteuern.

Schon die erste Phase, in der die Wohnungen en bloc an f & w fördern und wohnen AöR vermietet werden, ist für Investoren lukrativ. Spätestens aber die sich anschließende zweite Nutzungsphase ist für Spekulanten interessant. Ein großer Teil der 5.600 Express-Wohnungen, die in den sieben Hamburger Bezirken entstehen, dürfte daher direkt nach Fertigstellung an Investment-Fonds verkauft werden.

Bestandshaltende Investoren

Die Stadt war sich offensichtlich im Klaren darüber, wie gewinnträchtig der Bau solcher Expresswohnungen sein würde. Daher sollten zunächst ausschließlich im Besitz der Stadt befindliche Liegenschaften durch solche "Baugenehmigungen" im Schnellverfahren veredelt werden.

Doch als geeignete Flächen nicht schnell genug gefunden wurden, fielen diese Vorsätze unter den Tisch. Jetzt spricht die Behörde für Stadtentwicklung nur noch davon, die Flächen vorrangig an bestandshaltende Investoren zu vergeben - "dazu zählen sowohl Genossenschaften und als auch bestandshaltende freie Wohnungsunternehmen."

Davon kann in der Osterfeldstraße allerdings keine Rede sein. So heißt es auf den Internetseiten der Verwaltungsgesellschaft Maas & Raffay: "Die Gesellschaft begleitet Immobilien von der Projektierung bis zur †berwachung und Qualitätssicherung in der Bauphase und schließlich auch die Vermarktung bzw. †bergabe an den Endinvestor."

Osterfeldstraße

Die Verantwortlichen im Bezirk Nord waren vermutlich trotzdem erfreut, als Hans-Werner Maas - auch wenn er die fertigen Wohnungen alsbald abstossen will - auf sie zu kam und eine Gewerbefläche im Kerngebiet des Bezirks Nord (Eppendorf / Winterhude) anbot.

Eine "Flüchtlingsunterkunft mit Perspektive", die die Potenz gehabt hätte, zum Vorzeigestandort des Großprojekts Expresswohnungen zu werden - wenn im Erdreich unter dem Gelände nicht gären würde (vergleiche Lokstedt online vom 13.01.2016).

Allein dieser Umstand, die Bildung von Deponiegasen, erklärt, warum der Grundeigentümer erpicht darauf ist, auf dem Gelände Expresswohnungen zu bauen. Seine Gewerbefläche ist nämlich eigentlich totes Land, für das er unter normalen Bedingungen gar keine entsprechende Baugenehmigung erhalten hätte.

Die Generation unserer Väter wusste jedenfalls noch, dass man zwischen Nedder- und Osterfeld nicht in Grundbesitz investieren sollte. Sie wären nie auf die Idee gekommen, hier ein Grundstück zu erwerben, weil ihnen noch aus eigener Anschauung bekannt war, dass sich auf dem Gelände in den 1950er Jahren Mülldeponien befanden.

Wer kauft sich schon eine Mülldeponie?

Wenn Raffay hier dennoch kaufte, dann spekulierte er gleichsam auf eine ungewisse Zukunft: Würde jemals ein Notstand kommen, der es rechtfertigte auf diesem verseuchten Untergrund Wohnungen zu bauen? Doch seine Wette ging tatsächlich auf!

Die Information über die Verseuchung war zwar zum Zeitpunkt, da Raffays Verwalter Maas die Grundstücke dem Bezirk Nord anbot, noch nicht allgemein öffentlich bekannt, denn wer hatte schon die Begründung der Änderung des Bebauungsplans Eppendorf 7 aus dem Jahre 2004 gelesen? Doch den Behörden sollte sie eigentlich bekannt gewesen sein.

Da Abendblatt schreibt dazu: "Da sich im Umfeld früher eine Deponie befunden hat und auf dem Areal selber eine Tankstelle, müssen Bodenproben entnommen und gegebenenfalls ein Bodenaustausch oder Gassicherungsmaßnahmen vorgenommen werden." Bezirksamtsleiter Harald Rösler ergänzt lapidar, die Umweltauflagen seien reine "Routinemaßnahmen".

Das Angebot war aber wohl zu lukrativ um sich über solche Petitessen wirklich Gedanken zu machen. Denn Maas bot gleich 30.000 Quadratmeter an. Und der Bezirk nahm den Köder an: Er möchte bereits in diesem Jahr - so ist es zumindest in der Presse zu lesen - 480 sogenannte Expresswohnungen für bis zu 2.400 Flüchtlinge auf dem Gelände errichten lassen.

Bauabschnitte

Die Gewerbefläche ist allerdings in diesem Jahr noch gar nicht in vollem Umfang verfügbar, so dass die geplanten 480 Wohnungen nicht so bald fertiggestellt werden können wie zunächst gedacht. Nunmehr spricht der Bezirk nur noch von 178 Wohnungen, die in 2016 als Expresswohnungen im 1. Bauabschnitt fertiggestellt werden sollen. "In Kürze soll außerdem der Startschuss für die Planung und Vorbereitung des 2. Bauabschnitts mit weiteren ca. 300 Wohnungen auf einem benachbarten Grundstück erfolgen", heißt es dazu auf dem Einladungsschreiben für die Präsentation des 1. Bauabschnitts.

Auf der größeren Teilfläche des 2. Bauabschnitts arbeiten nämlich nach unseren Informationen mindestens bis 2017 noch etwa 300 Angestellte von verschiedenen dort eingemieteten Unternehmen. Im schlimmsten Fall würde jeweils ein Arbeitsplatz pro geplanter Wohnung vernichtet, wenn es nicht gelänge, die betroffenen Firmen umzusiedeln.

Stadtplanung

Trotz massiver Probleme an der Osterfeldstraße weitere Betriebe anzusiedeln, sollte die Gewerbefläche erhalten bleiben. Es solle, so die Begründung zur Änderung des Bebauungsplans aus dem Jahre 2004, "ein Beitrag geleistet werden, um in Eppendorf dem Mangel an Flächen für gewerbliche Nutzungen" entgegenzuwirken.

Und ob nun die Arbeitsplätze vernichtet oder die Betriebe umziehen werden, beides verstösst gegen den Bebauungsplan. Dessen ausdrückliches städtebauliches Ziel war, "dass die Fläche gewerblichen Nutzungen vorbehalten bleibt und damit die Gewerbebetriebe in ihrer Entwicklung geschützt und Arbeitsstätten erhalten werden."

Der nun beabsichtigte "Wohnungsbau" auf den Gewerbeflächen führt somit die Absichten der Stadtplanung endgültig ad absurdum.

Da wundert man sich dann doch, dass auf den Internetseiten von Maas & Raffay genau das Gegenteil zu lesen ist: "Daher wird die Standortentwicklung auch auf dieser Fläche nicht als partikuläre Einzelmaßnahme durchzuführen sein, sondern vielmehr im Sinne einer städtebaulich verantwortungsvollen und den gesamtstädtischen Interessen dienenden Gesamtansatz erfolgen."

Profit

Man gewinnt den Eindruck, dass es beim Bauen mit Polizeirecht zugeht wie im Wilden Westen. Aus dem Bebauungsplan Eppendorf 7 hat der Bauherr sich jedenfalls die Rosinen herausgepickt. Geschossigkeit und Geschossflächenzahl bleiben bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche einfach beibehalten. Dort wo heute noch Gebrauchtautos gehandelt werden, sollen dann Wohnungen in sechsgeschossiger Bebauung entstehen, mit einer Geschossflächenzahl von 0,8 (es darf also 80 Prozent des Grundstücks bebaut werden).

Wenn das Bauvorhaben nicht noch in letzter Minute an den Giftstoffen im Erdreich scheitert, dürfte zumindest der Initiator dieses Deals schon einmal sein Scherflein im Trockenen haben. Er hat einen unglaublichen Clou gelandet. Der dürfte Profit immens sein.

Nur eine Frage ist noch offen. Dürfen die Gebäude überhaupt Keller und Tiefgarage erhalten? Kaum denkbar ohne mehrjährige Entgasung des Erdreichs.


Eppendorf7.pdf
Eppendorf7_Begruendung.pdf
sitzungsdienst-hamburg-nord.hamburg.de
www.hamburg.de
Lokstedt online vom 13.01.2016
Hamburger Abendblatt vom 15.01.2016
Hamburger Abendblatt vom 20.12.2015
www.maasraffay.de

Schreiben Sie zu diesem Thema einen Leserbrief!

© Lokstedt-online 23.01.2016