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Gewerbehof Offakamp

Im Schatten der Meile

Irgendwie liegt ein Fluch auf der ehemaligen Mülldeponie am Offakamp. Nach dem gescheiterten Versuch dort eine Flüchtlingsunterkunft zu errichten, plant der Bezirk nun einen 195 Meter langen Gewerbehof. Die Meistermeile, ein Plagiat des Münchner Gewerbehofes Laim, ist ein hoch subventioniertes Großprojekt mit erheblichen finanziellen Risiken.

Hamburger Bezirksamtsleiter reisen zuweilen. Mal nach Kopenhagen um sich über Fahrradstraßen auf dem Laufenden zu halten, mal nach München.

Was die Fahrradstraße am Harvestehuder Weg betrifft, scheinen die gesammelten Erkenntnisse nicht auf Hamburg übertragbar gewesen zu sein. So räumte der Eimsbüttler Bezirksamtsleiter Torsten Sevecke jüngst gegenüber der Bild-Zeitung ein: „Bei der Planung haben wir Fehler gemacht.“ Immerhin 1,5 Millionen Euro kostete die 1.200 Meter lange Fahrradmeile, die nun nachgebessert werden soll.

Subventionen sind nicht selten

Die Fahrradmeile ist leider nicht das einzige Bauprojekt unseres Bezirksamtsleiters. Aus München hat er die Idee für eine andere Meile mitgebracht: die Meistermeile. Sie ist zwar „nur“ 195 Meter lang, dafür aber mit geplanten 50 Millionen Euro ungleich teurer.

Zusätzlich birgt das Projekt weitere finanzielle Risiken. Mit 30 Millionen Euro Anschubfinanzierung ist die Stadt Hamburg dabei. Dieses Geld soll vom Betreiber der Sprinkenhof GmbH weder verzinst noch zurück bezahlt werden. Manch einer der 70 später hier ansiedelnden Handwerksmeister hätte vermutlich lieber eine direkte Subvention von 428.000 Euro genommen und sich davon eine eigene Werkhalle gebaut.

Der Steuerzahler fragt sich hingegen, warum ausgerechnet Handwerksbetriebe, deren Arbeit er sich kaum noch leisten kann, in dieser Höhe gefördert werden. Das Hamburger Abendblatt schreibt dazu: „Nun sind staatliche Zuschüsse bei Gewerbehöfen oder allgemein in der Wirtschaftsförderung keine Seltenheit. Warum allerdings ein Gebäude, dass ausschließlich den Handwerkern zugute kommen soll, ohne jegliches finanzielles Engagement dieser Gruppe errichtet wird, bleibt wohl das Geheimnis der Beteiligten.“

Die Verantwortlichen

Als Gegenleistung für den dicken Scheck darf die Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation das Projekt steuern. Außerdem erfolgt die Planung in enger Abstimmung mit dem Bezirksamt Eimsbüttel - um hier gleich auf einen Schwachpunkt des Projekts zu kommen. Denn schon kleinere Projekte, wie etwa den Bau einer Flüchtlingsunterkunft an gleicher Stelle, wurden zuletzt mit unglaublicher Arroganz in den (kontaminierten) Sand gesetzt. Knapp 400.000 Euro kostete vor zwei Jahren der Auf- und Abbau einer Container- und Wohnwagen-Unterkunft, die niemals bezogen werden konnte. Gar nicht auszudenken was alles passieren kann, wenn man dem Bezirk die Planung für ein Großprojekt überlässt. Die Elbphilharmonie lässt grüßen.

Und der Vergleich hinkt nicht. Wenn zum derzeitigen Zeitpunkt - vermutlich mehrere Jahre vor Baubeginn - von 50 Millionen Euro Baukosten ohne Innenausbau ausgegangen wird, spielt das Projekt in der gleichen Liga wie die Elbphilharmonie. Auch die sollte einmal nur 77 Millionen Euro kosten.

Meistermeile vs. Gewerbehof Laim

Zunächst einmal ist der Betreiber des Gewerbehofes Laim, von dem hier abgekupfert werden soll, die MGH - Münchner Gewerbehof- und Technologiezentrumsgesellschaft, seit 30 Jahren mit solchen Projekten vertraut. Neun vergleichbare Gewerbehöfe wurden von ihr in München in den letzten 30 Jahren errichtet. Insgesamt bietet die MGH auf ihren Gewerbehöfen auf einer Fläche von 87.000 Quadratmetern Raum für 330 Handwerksbetriebe.

Und es darf bezweifelt werden, dass ein erfahrener Bauträger wie die MGH ein Grundstück wie das am Offakamp für ein solches Projekt hergenommen hätte. Denn die Grundstücke an der Landsberger Straße und am Offakamp, die jeweils für die Realisierung ausgesucht wurden, könnten unterschiedlicher nicht sein.

Einbettung ins Quartier

Ein Gewerbehof mitten im Bezirk Eimsbüttel ist an sich eine gute Idee. Aber warum muss er so aussehen? Der Entwurf des Gewerbehofes, vor allem von der Rückseite betrachtet, ist extrem monoton. Wenn die Pläne eins zu eins umgesetzt würden, würde dereinst ein monströser Gewerbehof, aussehend wie ein überdimensionierter, zusammengefalteter Zollstock, hinter den Gärten von zwölf Grundstücken im Jägerlauf stehen. Und dies, obwohl der Bebauungsplan dieses Villenquartier ausdrücklich schützt, indem er die zulässige Gebäudehöhe auf der westlichen Grundstücksseite begrenzt.

Die Planer des Bezirks tricksen herum. Sie wollen diese Begrenzung umgehen, in dem sie das Gebäude um nur wenige Meter von der westlichen Bebauungsgrenze entfernen. Damit meinen sie weit genug von den Nachbargrundstücken Abstand zu halten, um sich nicht an die vorgeschriebene Gebäudehöhe halten zu müssen.

Leben im Schatten

Für das Grundstück am Offakamp gilt aber nach wie vor der Bebauungsplan Lokstedt 58 (B-Plan Lo 58) aus dem Jahre 2010, dieser schränkt die Möglichkeiten der Bebauung erheblich ein. Konnten in München fünf Geschosse realisiert werden, ist am Offakamp die Bauhöhe begrenzt. In der Begründung heißt es: „Um die Fernwirkung der in den Baugebieten zulässigen Gebäude zu mindern, ist die als Höchstmaß zulässige Gebäudehöhe auf ca. 12 m (westlicher Teil zum Villenquartier am Jägerlauf; entspricht 24 m über NN) bzw. ca. 15 m (östlicher Teil zum Offakamp, entspricht Gebäudehöhen von 25 bis 27 m über NN) über der Straßenverkehrsfläche beschränkt worden.“

Somit bemängeln die Anwohner zu recht die geplante viergeschossige Bauweise. „Zu der Wohnbebauung am Rande wird besondere Rücksichtnahme vorgeschrieben und die Höhe der Bebauung festgelegt. Die Verordnung sieht eine geringere Baukörperhöhe in diesem sensibleren Bereich vor. Dagegen verstößt der Neubau. Außerdem gefällt uns nicht die Wucht dieses Gebäudes von 195 Metern Länge“, so eine Anwohnerin. Fast der gesamte Jägerlauf wäre lückenlos von diesem Bauvorhaben betroffen. Nach den derzeitigen Planungen würden die Bewohner dieser Häuser zukünftig im Schatten der Meile leben.

Schon aus diesem Grunde muss der aktuelle Entwurf noch einmal überarbeitet werden. Dabei ist nach den Aussagen der Planer gerade die Anzahl der Geschosse „das Besondere: Große Lastenaufzüge, Schalldämmung und verstärkte Geschossdecken ermöglichen Produktion auf mehreren Etagen. Die knappe innerstädtische Gewerbefläche wird optimal genutzt – und Kunden, Mitarbeiter und Zulieferer profitieren von kurzen Wegen“, heißt es auf der Website des Projekts.

Die robuste Konstruktion des Gebäudes mit mehreren Lastenfahrstühlen, die bis zu 11 Tonnen Gewicht befördern können, lohnt in München bei einem fünfstöckigem Gebäude. Wenn am Offakamp aber nur 3 Stockwerke (inklusive Erdgeschoß) realisierbar sind, ist diese Bauweise unsinnig.

Die Giftstoffe

Mehr Angst als vor dem Schatten haben die Anwohner allerdings wegen der Giftstoffe. Das Ausheben des riesigen Fundaments und der dazugehörigen großen Tiefgarage setzt Unmengen davon frei. Das Erdreich der ehemaligen Müllkippe ist unter anderem mit mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen und Asbest durchsetzt. Außerdem muss die Deponie noch vor Eröffnung der Asphaltdecke entgast werden, denn darunter hat sich seit Stilllegung und Versiegelung reichlich Kohlenstoffdioxid und in geringen Mengen auch Methangas angesammelt. Damit könnte dem Bauvorhaben am Offakamp das gleiche Schicksal wie dem auf dem in unmittelbarer Nähe befindlichen Wellmann-Gelände blühen. Der Baubeginn könnte sich um Jahre verzögern. „Wegen der erheblichen Deponiegase (Methan und Kohlendioxid) muss das Gelände umfangreich saniert werden. Derzeit gibt es mehrere Anlagen, über die Bodenluft abgesaugt wird. Die gingen jedoch erst Ende des vergangenen Jahres in Betrieb. Bezirksamt und Umweltbehörde rechnen jetzt mit bis zu fünf Jahren für die Sanierung“, so das Hamburger Abendblatt ("Giftmüll bremst Großprojekt für 350 Wohnungen" HA vom 19.05.2014)

Information der Anwohner

Erneut lässt sich der Bezirk Eimsbüttel also auf ein Projekt am Offakamp ein, dessen Scheitern abhersehbar ist. Dessen ist sich der Bezirk aber offensichtlich bewusst, daher wurde die Anwohnerschaft, wie üblich im Bezirk, erst auf den letzten Drücker informiert. Der Flyer für die Info-Veranstaltung am 20.11.2014 wurde nicht rechtzeitig an alle Anwohner verschickt. Erst nach der Veranstaltung bekam die Großzahl der Anwohner statt dessen ein förmliches Anschreiben zugestellt. Manche Anwohner waren wie vom Blitz getroffen, dass man sie nicht zur Veranstaltung geladen hatte. Trotzdem blieben ihnen anschließend gerade einmal 14 Tage, um ihre Einwände gegen das Projekt vorzutragen.

Und auch die Informationen, die den wenigen, die über andere Quellen rechtzeitig von der Veranstaltung erfahren hatten, erhielten, waren eher dürftig. Der Bezirk geht auf solchen Veranstaltungen unangenehmen Fragen aus dem Weg und verkauft das Projekt statt dessen als Selbstgänger. Es handele sich ja nur um einen leicht abgewandelten Entwurf, der in München bereits vor vier Jahren erfolgreich an der Landsberger Straße realisiert werden konnte.

Die Vermarktung

Obwohl die Mehrzahl der Anwohner bisher noch nicht einmal über das Projekt informiert wurden, versucht aktuell die Handwerkskammer, der Vermarktungspartner des Projekts, bereits potentielle Mieter für die Meistermeile zu interessieren. So fand am 28.01.2014 eine erste Info-Veranstaltung für Handwerker statt. „Am künftigen Standort können Sie sich umfassend über das Gebäude, die Mietkonditionen, das Standort-Umfeld und die weiteren Planungsschritte informieren. Zu Ihren Fragen stehen Vertreter der Handwerkskammer Hamburg, der Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation, der Sprinkenhof GmbH sowie der Architekt Rede und Antwort“, so ein Textauszug aus der Einladung.

Dieser sehr frühe Vermarktungsversuch scheint notwendig, um die Vermietbarkeit der geplanten Immobilie auszuloten. Damit der Gewerbehof kein finanzieller Flop wird und sich wenigsten die restlichen 20 Millionen Euro der Baukosten über die Mieten amortisieren lassen, fordert die Stadt Hamburg, dass vor Baubeginn wenigstens 80 Prozent der 19.000 Quadratmeter Gewerbefläche von Handwerkern reserviert werden. Von den bis zu 70 Betrieben (mit 400 Beschäftigten), die wenn alles gut geht dereinst in die Meistermeile einziehen werden, müssten vor Baubeginn also mindestens 56 ihre Fläche verbindlich reservieren.

Der Andrang auf dieser ersten Vermarktungsveranstaltung war tatsächlich groß. Die interessierten Gäste konnten sich über das Bauvorhaben informieren. Doch obwohl die Planung in enger Abstimmung mit dem Bezirksamt Eimsbüttel stattfinden soll, ließen sich keine Behördenvertreter blicken. Und auch Sevecke, der einst die Idee für diesen Gewerberiegel aus München importierte, war nicht zu der Veranstaltung gekommen. So fanden kritische Fragen keinen Adressaten. Die Anwesenden hingegen konnten Fragen zum Bebauungsplan nicht beantworten.

Die Sanierung des Geländes

Offiziell gehen die Beteiligten davon aus, dass die Immobilie Ende 2017 fertiggestellt wird. Doch um dieses Ziel zu erreichen, müsste spätestens Anfang 2016 mit dem Bau begonnen werden. Doch das käme einem Wunder gleich.

Denn auf die vor Baubeginn notwendigen umfangreichen Bodensanierungen werden die Anwohner ein strenges Auge werfen. Schon um zu verhindern, dass erneut Bauarbeiter ohne jede Schutzkleidung die Versiegelung der Mülldeponie öffnen, wie es 2012 bei der Verlegung der Abwasserrohre der geplanten Flüchtlingsunterkunft geschah. Dieses mal muss die gesamte Palette der Sicherheitsmaßnahmen eingehalten werden. Schutzkleidung und natürlich Abdeckung der eröffneten Baugrube.

„Auch der Abtransport des Giftbodens muss in geschlossenen Containern erfolgen“, schreibt uns eine Anwohnerin. Sie habe sich bereits kostenpflichtige Akteneinsicht verschafft und aus diesen gehe hervor, dass die Entsorgung 4 Millionen Euro kosten werde. Die Angaben stünden allerdings unter Vorbehalt des Gutachters, „auch er warnt vor Überraschungen.“

So heißt es in der Antwort der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt auf die Anfrage „Schadstoffbelastung des Geländes Offakamp – Verbreitungsgefahr?“ der CDU-Fraktion vom 16.09.2014: „Bei den Untergrunderkundungen im Jahre 2005 wurden Schadstoffbelastungen mit Schwermetallen (im Wesentlichen Blei, Kupfer und Zink) sowie polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) nachgewiesen, die aber eine Ausweisung für eine Nutzung als Gewerbefläche zulassen.“ Die BSU schreibt weiter: „Eine mögliche Verbreitung von Schadstoffen, sowie der Direktkontakt mit dem Auffüllungsmaterial, ist aufgrund des derzeitigen Versiegelungsgrades des Grundstücks nicht gegeben.“

Im Klartext heißt das: Nur weil die Deponie mit einer geschlossenen Asphaltdecke versiegelt ist, gelangen die Schwermetalle und die PAK nicht in die Umgebung. Das Bauvorhaben sieht aber gerade die Eröffnung dieser Versiegelung in einer Breite von 195 Metern entlang der Gärten der Bewohner des Jägerlaufs vor. Außerdem müssten zehntausende von Tonnen kontaminierten Erdreich abtransportiert werden. Schließlich muss ja Platz für das Fundament, die Keller und die Tiefgarage geschaffen werden.

Fertigstellung

Gehen wir also getrost von einem Bezug der Meistermeile nicht vor 2020 aus und von steigenden Baukosten. Da wird es schwer werden die anvisierte Quadratmetermiete von 8 Euro zu realisieren, will man nicht weitere Kosten auf den Steuerzahler abwälzen. Gerade aber auch die niedrige Miete dürfte ein Grund für das rege Interesse der Handwerker an der Immobilie sein. Müsste der Gewerbehof beispielsweise die gesamte Bausumme von mindestens 50 Millionen Euro amortisieren, läge die durchschnittliche Quadratmetermiete bei 20 Euro.

Trotzdem: Welcher Handwerksmeister kann heute bereits sagen, dass er in fünf Jahren einen neuen Firmensitz benötigt. Vermutlich werden etliche der auf der Info-Veranstaltung als potentieller Mieter identifizierten ihren Handwerksbetrieb eingestellt oder an einen Nachfolger übergeben haben, bis das Gebäude fertig gestellt ist.

Es drohen Prozesse

„Nach den Worten von Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) haben sich die Planer angesichts der Flächenknappheit in der Stadt ganz bewusst dazu entschieden, den neuen Gewerbehof nicht wie sonst üblich in die Breite, sondern in die Höhe zu bauen“, so das Hamburger Abendblatt. Man möchte das Handwerk sozusagen stapeln, so wird das Projekt auch beworben.

Genau aus diesem Grund aber drohen dem Projekt Verzögerungen durch mögliche gerichtliche Auseinandersetzungen. Fast alle Hausbesitzer haben bereits trotz der knappen Frist Einwände gegen den Bau mit und ohne Anwalt vorgebracht. Inhaltlich werden unter anderem die nicht dem Bebauungsplan entsprechende Baukörperhöhe und die „ungeheure Wucht“ dieses 195 Meter langen Gebäudes bemängelt.

Der Standort

Die Projektverantwortlichen werben zudem mit gemeinschaftlicher Müllentsorgung, einer Unzahl von Stellplätzen - nicht nur für Pkw sondern auch für Lkw, Anfänger und Container - und Lade- und Rangierflächen im Hof.

Nicht bedacht hat man allerdings die Auswirkungen auf den Straßenverkehr. Das Münchener Vorbild, der Gewerbehof Laim, liegt unmittelbar an einer Bundesstraße und einer S-Bahn-Station. Der Gewerbehof Meistermeile wird hingegen die Adresse Offakamp 9b tragen. Das heißt der Verkehr wird über eine Sackgasse abgewickelt werden. Zur Erinnerung: Das ist die kleine Gasse, bei der es bereits zum Stau kam, wenn am Samstag Familienväter ihren Sperrmüll zum Recyclinghof bringen wollten. Gut dass die Lastwagen da wenigstens wenden können und nicht rückwärts heraussetzen müssen.

Das Konzept

Fast man all die Probleme, die dieses Großprojekt an die Verantwortlichen im Bezirk stellt, zusammen, werden die Projekt-spezifischen Schwachpunkte beinahe an die Seite gedrängt.

So sieht das Konzept wie bereits oben erwähnt keinerlei Cafés oder Restaurants vor, ja nicht einmal eine Kantine. Handwerker scheinen sich nach Auffassung der Behörde, bevor sie ihr frühes Tagewerk beginnen, ausreichend Stullen zu schmieren, die sie auf einer Werkbank oder einem Farbeimer sitzend in ihren Pausen verzerren.

Und auch die Anwohnerschaft geht leer aus. Das Einzige was Lokstedt von dem Projekt haben wird ist mehr Straßenverkehr. Weder Shops noch Cafés oder Restaurants sollen dort angesiedelt werden. Stadtteil und Gewerberiegel werden getrennt von einander bleiben und nicht zu einem lebendigen Miteinander finden.

Denn die Meistermeile wird kein Gewerbehof wie etwa der Valvo-Park in Langenhorn. Der bietet mit dem Restaurant Marlin, das mit einer traumhaften Terrasse vom Sternekoch Michael Wollenberg geführt wird, den Gewerbetreibenden einen günstigen Mittagstisch an. Ebenso wird die Meistermeile auch kein Phoenixhof (Ruhrstraße), der zum Bummeln einlädt. Bei einem solchen Projekt gäbe es wenigstens ein Café und die Einbindung von Läden, Galerien sowie Verkaufs- und Ausstellungsflächen.

Kommunikationszentren (für die Handwerker) sollen die auf den Planzeichnungen eher nüchternen, um nicht zu sagen trostlosen ellenlangen Flure werden. Auch hier hat man ein wesentliches Detail vergessen. Die neun Münchner Gewerbehöfe werden nach zueinander passenden Gewerken getrennt bewirtschaftet.
Wie aber soll das in der Meistermeile ablaufen? Glaubt im Ernst einer der Planer, dass der Tischler mal eben seine Kreissäge verlässt, um auf dem Flur beim Bäcker nachzufragen, ob der Sauerteig schon angesetzt ist.

Bis aus den derzeitigen Plänen ein funktionierender Gewerbehof werden kann, soviel kann bereits heute gemutmaßt werden, ist noch einiges an Nachbesserungen am Konzept von Nöten. Geschieht dies nicht, wird Sevecke nach Fertigstellung der Meistermeile einmal mehr eingestehen müssen: „Bei der Planung haben wir Fehler gemacht.“

www.meistermeile.de
Bebauungsplan Lokstedt 58 (Begründung).pdf

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© Lokstedt-online 30.01.2015